シティハウス綾瀬
また久々の更新となってしまいました。
今回はシティハウス綾瀬です！
あまり注目度は高くありませんが、実は交通利便性が高く、商業施設もそれなりに充実している23区内の穴場的存在でしたが、今回売主によりガッツリ相場を上げられています。
そんな本物件について来れるのか来れないのか、それはあなた次第です！
さて、特長を上げていきます。
- 高い交通・生活利便性
→ 大手町・日比谷などオフィス中心街にダイレクトアクセス
→ 千代田線始発駅。7-8時台の大手町方面の本数50本
→ イトーヨーカドーなど、複数のスーパーあり
- 自然が多く落ち着いた住環境
→ 東綾瀬公園をはじめ、徒歩10分圏内に10か所の公園あり
→ 低層が多い閑静な住宅街(第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域)
ウィークポイントは、足立特有の駅前のクセの強さおよび水害・液状化ハザードの難があるという所です。
その辺も踏まえ検討することをオススメします。
概要
- 所在地 ： 東京都足立区 綾瀬二丁目17番3他（地番）
- 交通 ： 東京メトロ千代田線・JR常磐線「綾瀬」駅から徒歩4分
- 敷地面積 ： 1,403.58m2（越境部分除く） 販売対象面積：1,403.63m2
- 建築面積 ： 703.56m2
- 延床面積 ： 5,236.85m2
- 用途地域 ： 第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域
- 総戸数 ： 67戸
- 構造 ： 鉄筋コンクリート造地上14階建て
- 竣工時期 ： 2023年3月下旬（予定）
- 入居開始 ： 2023年8月下旬（予定）
- 駐車場 ： 18台（横行昇降式18台）
- 駐輪場 ： 102台（平置き6台、2段式96台）
- バイク ： 4台（ミニバイク）
- 売主 ： 住友不動産株式会社
- 設計 ： 川口土木建築工業株式会社
- 施工 ： 川口土木建築工業株式会社
アクセス
大手町・日比谷などオフィス中心地へのダイレクトアクセス、山手線西日暮里駅まで9分とアクセス性は高いです。また、始発駅ということもあり、調整すれば座って通勤することも可能です。
また、首都高の出入り口までの距離が近く、車を所有されている方にとっては便利だと思います。
アプローチ
駅徒歩4分かつフラットアプローチ、信号もありません。
また、歩道の幅員がしっかり確保されているため、小さいお子さんがいるご家庭でも安心して歩けます。
間取り
間取りの一部をご紹介します。
住友不動産によくある田の字プランですが、完全アウトフレーム化されており家具の配置がしやすいなど使い勝手のいい間取りになっています。
★個人的おすすめ住戸
- Aタイプ：2LDK+S 専有面積：67.54㎡ 南西向き角
※中層階 7,200万円予定
- B／B2タイプ：1LDK+2S／3LDK 専有面積：67.20㎡ 南西向き角
※中層階 7,200万円予定
〇一般住戸
[2LDK]
- C／C2タイプ：1LDK+S／2LDK 専有面積：55.59㎡ 北向き
※中層階 5,500万円予定
- E3タイプ：2LDK 専有面積：55.59㎡ 北向き
※中層階 5,500万円予定
価格
平均坪単価は約341万円です。(現時点・入手した価格の平均)
- シミュレーション（金利1%）
今回は、ウチノカチベースでシミュレーションを行います。
※築10年あたりは「土地情報システム 情報」および「SUUMO(スーモ)」
では参考情報が少ないため。
※本シミュレーションは主観が多分に含まれます。ご承知おきください。
3LDK 専有面積：67.54㎡ 7,200万円（約352万円/坪)
－ 築10年：売却額 4,697万円(△2,503万円) ローン残 約5,390万円
→ 約693万円の売却損の可能性あり
－ 築20年：売却額 3,176万円(△4,024万円) ローン残 約3,390万円
→ 約214万円の売却損の可能性あり
あくまで現時点での相場ではありますが、20年後でも残債が残る可能性があります。リセールを考えるのであれば正直厳しい物件だと思います。
※本物件自体は立地・仕様ともに決して悪くありません。
※今後の駅前再開発の状況によっては違う結果になる可能性もあります。
※②・④の結果を見ると20年後の残債割れを回避できる可能性はあります。
ランニングコストは検討中とのことです。
[周辺相場]
①ウチノカチ 情報 ※徒歩4分 67㎡想定
- 築10年：4,697万円（約231.7万円/坪）
- 築20年：3,176万円（約156.7万円/坪）
②国土交通省 土地情報システム 情報
- 築08年：約236万円/坪（足立区 綾瀬・徒歩04分・70㎡ 3LDK）
- 築20年：約192万円/坪（足立区 綾瀬・徒歩02分・60㎡ 3LDK）
③レインズマーケット情報（徒歩5分以内）
- 築15年：約175万円/坪（60-80㎡）
- 築16年：約171万円/坪（60-80㎡）
④SUUMO(スーモ)掲載情報
- 築08年：約211万円/坪
（アトレ綾瀬・徒歩04分・65.31㎡ 3LDK 3階） - 築25年：約208万円/坪
（シャンノール綾瀬・徒歩03分・69.68㎡ 3LDK 1階）
構造・仕様
〇構造
- 天井高2,450mm
- 二重天井二重床
- 完全アウトポール
- バルコニー奥行2.0m
- バルコニー透明ガラス
〇仕様
現地
準備中
ハザード
荒川および江戸川が同時に氾濫した場合、3-5mの範囲で水没します。
また浸水が引くまでに3-7日かかります。
ハザードが気になる方は、購入を控えた方が無難でしょう。
周辺環境
商業施設および公園が充実しており、生活満足度は高いと思います。
- 医療施設
－ ハートクリニック
－ 佐々木医院
－ あやせ耳鼻咽喉科医院
- 公園
－ 東綾瀬公園
－ 北野公園
－ 綾南公園
その他、多数
◇おまけ
準備中
感想
交通利便性・生活利便性が高く、満足度は高いと思いますので、オススメしたいところではあります。
しかしながら相場と乖離した価格となっているため、永住前提か資金に余裕がある方向けなのかなと感じます。
※もちろん今後の相場次第ではあります。
[GOODポイント]
[BADポイント]
- 相場と乖離した価格
- ハザードきつめ
