プラウドタワー小岩ファースト - ストーミオ＠ニューコンドミニアム

今回は、「プラウドタワー小岩ファースト」になります！

「本当に住みやすい街大賞2021」の第7位に輝いた小岩駅徒歩1分のタワーである本マンション。
ただ正直、え…？と首をかしげる位クセの強い街です。
これから約10年かけ再開発を行うため、大分クセがとれる予定ですが、多少残ります。
※イメージとしては、駅力の違いはさておき「川崎」「錦糸町」に近いかな。

そのため本マンションを買うなら、ある程度クセを受け入れる度量が必要です。

さて、特長を見ていきましょう。

ランドマーク性の高いタワーマンション
→　江戸川区再開発の中でも、特に力を入れている駅
→　再開発エリア・徒歩1分・商業一体と、駅No1を争えるレベル

タワーマンションの名に恥じない構造・仕様
　→　内廊下、二重天井・二重床（天井高2,610mm)
　→　キッチン天板御影石、第1種換気(ワンルーム以外)

ウィークポイントは、先述したクセの強さと現状のリセール、そして
修繕関連コストが非常に高いという点です。

詳細は後述しますが、この辺りをしっかり把握した上で購入しないと後悔する可能性が高いですので、注意してください。

概要

所在地　　：　東京都江戸川区南小岩六丁目2355(地番）
交通　　　：　JR「小岩」駅徒歩1分 ※MEまで徒歩２分
敷地面積　：　2,904.85m²
用途地域　：　商業地域
総戸数　　：　233戸 (非分譲住戸76戸を含む)
構造　　　：　地上22階地下1階建て　鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)　
竣工時期　：　2022年3月下旬（予定）
入居開始　：　2022年6月下旬（予定）
駐車場　　：　88台　(商業用・権利住戸割当分含）
駐輪場　　：　408台（商業用・権利住戸割当分含）
バイク　　：　12台（商業用・権利住戸割当分含）
売主　　　：　野村不動産株式会社、株式会社タカラレーベン、清水建設株式会社
施工　　　：　清水建設株式会社

アクセス

都心から直線距離はややあるものの、電車によるアクセスは決して悪くありません。

東京の中心を走る総武線(各駅)で秋葉原や新宿、総武・横須賀線に乗換えて東京・
新橋・品川などターミナル駅へおおよそ30-40分以内で到着できます。

※新小岩駅などと比較し、乗換が発生する可能性が高い所は若干ネックです。

また、意外と知られていませんが、小岩駅から羽田・成田空港へのバス便が出ており、遠出の国内旅行や海外旅行の際にも便利になっています。
※本数が少ない(羽田空港の場合、1-2時間に1本程度)ので、ご注意ください。

アプローチ

駅徒歩1分と、文句のつけようがないアプローチです。(当然フラット)
あえて言うならペデストリアンデッキによる駅直結でないところが残念です。
※今後もデッキができる予定はないとの事。

間取り

間取りの一部をご紹介します。
タワーマンション特有の行灯部屋や、梁に寄る下がり天井(本図面では表記無)が
ありますが、その辺は割り切りましょう。
※柱の食い込みは大分抑えられていると思います。

なお、個人的おすすめ間取りは、「K1タイプ(9階以上)」「K2タイプ(5-8階)」です。
どちらも角住戸で北東方面は抜け感が得られますが、北東向きのためか価格がそこまで乗っていないという印象です。
また、「K1タイプ」は建設予定のファスタ小岩3街区の商業施設を抜ける15階以上。
「K2タイプ」は低層階のみで、何処を選んでも眺望はほぼ変わらないため、
下の方を選ぶとよいと思います。
※「K2タイプ」最下の5階は、階高が上階の部屋より高く、梁が抑えられています。
　ただしコーナーサッシの眺望にファスタ小岩の看板が若干被る可能性があります。
　詳細が知りたい方は、モデルルームへGO！

★個人的おすすめ住戸

K1タイプ：3LDK　専有面積：76.72㎡　北東向き角

K2タイプ：3LDK　専有面積：75.38㎡　北東向き角

〇一般住戸

　[2LDK]

E1タイプ：2LDK　専有面積：58.29㎡　南向き

J1タイプ：2LDK　専有面積：60.52㎡　東向き

J3タイプ：2LDK　専有面積：56.58㎡　東向き

　[3LDK]

Dタイプ：3LDK　専有面積：75.32㎡　北西向き角

Fタイプ：3LDK　専有面積：68.91㎡　南向き

Gタイプ：3LDK　専有面積：70.41㎡　南向き

H1タイプ：3LDK　専有面積：72.27㎡　南向き

I3タイプ：3LDK　専有面積：76.23㎡　南西向き角

　[4LDK]

I1タイプ：4LDK　専有面積：86.33㎡　南西向き角

〇プレミアム住戸

Mタイプ：4LDK　専有面積：90.07㎡　南西向き角

Nタイプ：3LDK　専有面積：81.01㎡　南向き

Oタイプ：4LDK　専有面積：86.11㎡　南向き

Pタイプ：4LDK　専有面積：91.64㎡　南向き

Qタイプ：4LDK　専有面積：106.46㎡　南東向き角

Rタイプ：4LDK　専有面積：88.43㎡　北東向き角

価格

平均坪単価は約347万円です。(現時点・入手した価格の平均)
今回、xxxx万円台の形で情報を入手しており、若干上振れすると思います。

シミュレーション（金利1%）
今回は、ウチノカチベースでシミュレーションを行います。
※築10年あたりは「土地情報システム情報」および「SUUMO(スーモ)」
　では参考情報が少ないため。
※本シミュレーションは主観が多分に含まれます。ご承知おきください。

K1タイプ：3LDK　専有面積：76.72㎡　9階　7,600万円（約327万円/坪)　
－　築10年：売却額 5,563万円(△2,037万円)　ローン残約5,692万円
　　→　約129万円の売却損の可能性あり
－　築20年：売却額 4,584万円(△3,016万円)　ローン残約3,584万円
　　→　約1,000万円の売却益が出る可能性あり