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プレミスト王子神谷

SUUMO】プレミスト王子神谷 | 新築マンション・分譲マンション物件情報

 

今回はプレミスト王子神谷です。

周辺に商業施設が少なく、駅力自体はあまり無いのがネックですが、駅徒歩2分で、静かな住環境、価格も23区内にしては抑えめとなっており、見所のあるマンションです。

さて、特長を上げていきます。

  • 駅近とゆとりの両立
    • 駅徒歩2分
    • 8,000㎡超の敷地
    • 全台平置き駐車場
  • 落ち着いた住環境
    • 豊かな植栽(ABINC認証取得) 
    • 神谷堀公園をはじめ、近場に公園や河川など自然に寄り添える場所あり
    • 第一種住居地域

ウィークポイントは、前述のとおり、周辺に商業施設が少なく、駅力自体はあまり無いところです。駅力を求めないのであれば、非常に魅力的なマンションだと思います。

概要

アクセス

 

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※「プレミスト王子神谷」公式HPより引用

 

山手線駒込駅まで6分とアクセス性は高いです。ただ、南北線でダイレクトアクセス可能な駅は限られており、東京・新宿・池袋などターミナル駅へは乗換が必須となります。

アプローチ

※「プレミスト王子神谷」公式HPより引用

 

駅徒歩2分、フラットアプローチ、信号もありません。少しくらいの雨であれば、走れば問題は無さそうです。

間取り

間取りの一部をご紹介します。
よくある田の字プランが多いですが、アウトフレーム化されており家具の配置がしやすいなど使い勝手のいい間取りになっています。

なお、今回のおすすめ住戸は4LDKです。
ただでさえ都内の新築は4LDKが少なくなってきている中で(あっても高額であることが多い)、7,000万円台で購入できるのは魅力的だと思います。

 

個人的おすすめ住戸

  • S(Sg,Sh)タイプ:4LDK 専有面積:77.84㎡ 南東・北西角
    • 1階:7,100万円台(約301万円/坪)
    • 4階:7,200万円台(約305万円/坪)
    • 7階:7,500万円台(約318万円/坪)

 

  • F(Fh)タイプ:4LDK 専有面積:82.58㎡ 南東・北西角
    • 4階:7,700万円台(約308万円/坪)

 

〇一般住戸

 [3LDK]

  • I3(I3g)タイプ:3LDK 専有面積:70.65㎡ 南東
    • 1階:5,900万円台(約275万円/坪)
    • 4階:6,300万円台(約294万円/坪)
    • 7階:6,400万円台(約298万円/坪)

 

  • J1(J1g,J1h)タイプ:3LDK 専有面積:70.8㎡ 南東
    ※価格未定

価格

  • 平均坪単価
    • 平均坪単価は約291万円です。(現時点・入手した価格の平均)
  • 残債シミュレーション(金利1%)
    対象
     Sタイプ:4LDK 77.84㎡ 4階:7,200万円台(約305万円/坪)
    ※本シミュレーションは主観が多分に含まれます。ご承知おきください。

    • 築10年:売却額 5,568万円(△1,632万円) ローン残 約5,392万円
        → +約176万円
    • 築20年:売却額 3,843万円(△3,357万円) ローン残 約3,395万円
        → +約448万円

正直もっと苦しいと思っていましたが、リセールは悪くない結果となりました。
10年だと手数料でマイナスになる可能性もありますが。

気になる点としてはURをはじめとして、駅近に割安な賃貸があることです。
利回りは期待しない方がいいでしょう。

  • 価格表

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 ※参考情報

  • ウチノカチ(徒歩2分 77㎡)
    • 築10年:4,697万円(約231万円/坪)
    • 築20年:3,843万円(約164万円/坪)

  • レインズマーケット(徒歩5分以内)


  • スーモ
    • 約260万円/坪 オーベル王子神谷
      (築7年・徒歩05分・66.99㎡ 3LDK 5階)
    • 約254万円/坪 クリオ王子神谷弐番館
      (築22年・徒歩05分・66.99㎡ 3LDK 5階)

 


構造・仕様

気になったのはアルコープがないことです。
ベビーカーなどを走らせていたら、ぶつかる可能性が高いと思います。
本マンションはファミリー向けですので、もう少し気を使って欲しかったところです。

〇構造

  • 天井高2,530-2,600mm
  • 壁内蔵梁
  • アウトポール
  • 二重天井直床
  • アルコープなし

〇仕様

現地

www.youtube.com

ハザード

荒川が氾濫した場合、3-5mの範囲で水没します。
北区あるあるですが、ハザードは受け入れるしかないです。

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周辺環境

商業施設は弱めですが、スーパーマーケットは揃っています。

  • 公園
    • 神谷堀公園
    • 王子五丁目公園
    • 豊島馬場遺跡公園
    • 王子三丁目児童遊園

 

 


※「プレミスト王子神谷」公式HPより引用

◇おまけ

準備中

感想

23区内・駅徒歩2分・閑静な住宅街・抑えめ価格と見所はありますが、駅力が弱く、最寄で全て済ませることは難しそうです。

リセール自体は悪くありませんので、駅力の弱ささえ飲めればオススメマンションと言えそうです。

  • GOODポイント
    • 駅徒歩2分
    • 8,000㎡超の敷地
    • 全台平置き駐車場
    • 豊かな自然
  • BADポイント
    • 駅力弱め
    • ハザードきつめ
    • 利回り厳しめ

シティハウス綾瀬

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 また久々の更新となってしまいました。
今回はシティハウス綾瀬です!

あまり注目度は高くありませんが、実は交通利便性が高く、商業施設もそれなりに充実している23区内の穴場的存在でしたが、今回売主によりガッツリ相場を上げられています。

そんな本物件について来れるのか来れないのか、それはあなた次第です!
さて、特長を上げていきます。

  • 高い交通・生活利便性
    → 大手町・日比谷などオフィス中心街にダイレクトアクセス
    → 千代田線始発駅。7-8時台の大手町方面の本数50本
    → イトーヨーカドーなど、複数のスーパーあり
  • 自然が多く落ち着いた住環境
    → 東綾瀬公園をはじめ、徒歩10分圏内に10か所の公園あり
    → 低層が多い閑静な住宅街(第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域)

ウィークポイントは、足立特有の駅前のクセの強さおよび水害・液状化ハザードの難があるという所です。
その辺も踏まえ検討することをオススメします。

概要

  • 所在地  : 東京都足立区 綾瀬二丁目17番3他(地番)
  • 交通   : 東京メトロ千代田線・JR常磐線「綾瀬」駅から徒歩4分
  • 敷地面積 : 1,403.58m2(越境部分除く) 販売対象面積:1,403.63m2 
  • 建築面積 : 703.56m2
  • 延床面積 : 5,236.85m2
  • 用途地域 : 第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域
  • 総戸数  : 67戸
  • 構造   : 鉄筋コンクリート造地上14階建て
  • 竣工時期 : 2023年3月下旬(予定)
  • 入居開始 : 2023年8月下旬(予定)
  • 駐車場  : 18台(横行昇降式18台)
  • 駐輪場  : 102台(平置き6台、2段式96台)
  • バイク  : 4台(ミニバイク)
  • 売主   : 住友不動産株式会社
  • 設計   : 川口土木建築工業株式会社
  • 施工   : 川口土木建築工業株式会社

アクセス

路線図

「綾瀬」駅より東京メトロ千代田線利用、「北千住」駅よりJR常磐線特別快速利用「綾瀬」駅より東京メトロ千代田線利用

大手町・日比谷などオフィス中心地へのダイレクトアクセス山手線西日暮里駅まで9分とアクセス性は高いです。また、始発駅ということもあり、調整すれば座って通勤することも可能です。

 

首都高速中央環状線

首都高速6号三郷線

また、首都高の出入り口までの距離が近く、車を所有されている方にとっては便利だと思います。

アプローチ

駅徒歩4分かつフラットアプローチ、信号もありません。
また、歩道の幅員がしっかり確保されているため、小さいお子さんがいるご家庭でも安心して歩けます。

間取り

間取りの一部をご紹介します。
住友不動産によくある田の字プランですが、完全アウトフレーム化されており家具の配置がしやすいなど使い勝手のいい間取りになっています。

個人的おすすめ住戸

  • Aタイプ:2LDK+S 専有面積:67.54㎡ 南西向き角
    ※中層階 7,200万円予定

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  • B/B2タイプ:1LDK+2S/3LDK 専有面積:67.20㎡ 南西向き角
    ※中層階 7,200万円予定

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〇一般住戸

 [2LDK]

  • C/C2タイプ:1LDK+S/2LDK 専有面積:55.59㎡ 北向き
    ※中層階 5,500万円予定

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  • E3タイプ:2LDK 専有面積:55.59㎡ 北向き
    ※中層階 5,500万円予定

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価格

平均坪単価は約341万円です。(現時点・入手した価格の平均)

  • シミュレーション(金利1%)
    今回は、ウチノカチベースでシミュレーションを行います。
    ※築10年あたりは「土地情報システム 情報」および「SUUMO(スーモ)」
     では参考情報が少ないため。
    ※本シミュレーションは主観が多分に含まれます。ご承知おきください。

    3LDK 専有面積:67.54㎡ 7,200万円(約352万円/坪) 
    - 築10年:売却額 4,697万円(△2,503万円) ローン残 約5,390万円
      → 約693万円の売却損の可能性あり
    - 築20年:売却額 3,176万円(△4,024万円) ローン残 約3,390万円
      → 約214万円の売却損の可能性あり

あくまで現時点での相場ではありますが、20年後でも残債が残る可能性があります。リセールを考えるのであれば正直厳しい物件だと思います。
※本物件自体は立地・仕様ともに決して悪くありません。
※今後の駅前再開発の状況によっては違う結果になる可能性もあります。
※②・④の結果を見ると20年後の残債割れを回避できる可能性はあります。

ランニングコストは検討中とのことです。

[周辺相場]

①ウチノカチ 情報 ※徒歩4分 67㎡想定

  • 築10年:4,697万円(約231.7万円/坪)
  • 築20年:3,176万円(約156.7万円/坪)

②国土交通省 土地情報システム 情報

  • 築08年:約236万円/坪(足立区 綾瀬・徒歩04分・70㎡ 3LDK)
  • 築20年:約192万円/坪(足立区 綾瀬・徒歩02分・60㎡ 3LDK)

③レインズマーケット情報(徒歩5分以内)

  • 築15年:約175万円/坪(60-80㎡)
  • 築16年:約171万円/坪(60-80㎡)

 ④SUUMO(スーモ)掲載情報

  • 築08年:約211万円/坪
        (アトレ綾瀬
    ・徒歩04分・65.31㎡ 3LDK 3階)
  • 築25年:約208万円/坪
        (シャンノール綾瀬
    ・徒歩03分・69.68㎡ 3LDK 1階)


構造・仕様

〇構造

  • 天井高2,450mm
  • 二重天井二重床
  • 完全アウトポール
  • バルコニー奥行2.0m
  • バルコニー透明ガラス

 

〇仕様

現地

準備中

ハザード

荒川および江戸川が同時に氾濫した場合、3-5mの範囲で水没します。
また浸水が引くまでに3-7日かかります。

ハザードが気になる方は、購入を控えた方が無難でしょう。

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周辺環境

商業施設および公園が充実しており、生活満足度は高いと思います。

  • 医療施設
    - ハートクリニック
    - 佐々木医院
    - あやせ耳鼻咽喉科医院
  • 公園
    - 東綾瀬公園
    - 北野公園
    - 綾南公園
    その他、多数

イトーヨーカドー綾瀬店(約320m)

 

東急ストア 綾瀬店(約260m)

 

ハートクリニック(約150m・徒歩2分)

 

◇おまけ

準備中

感想

交通利便性・生活利便性が高く、満足度は高いと思いますので、オススメしたいところではあります。

しかしながら相場と乖離した価格となっているため、永住前提か資金に余裕がある方向けなのかなと感じます。
※もちろん今後の相場次第ではあります。

 [GOODポイント]

  • 高い交通・生活利便性
  • 自然が多く落ち着いた住環境(第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域)
  • 使い勝手の良い間取り((ほぼ)完全アウトフレーム

 

[BADポイント]

  • 相場と乖離した価格
  • ハザードきつめ

クレアホームズ戸田公園

外観完成予想CG

 

今回はクレアホームズ戸田公園となります!

戸田公園駅自体は、目立たず地味な印象を受けますが、エキナカの商業施設やアクセス性は決して悪くなく、穴場的存在だと思います。
ただデベもその辺は理解していて、直近の新築は価格を上げてきている印象です。

さて特長をあげていきます。

 

  • 眺望・抜け感あり
    → 本物件は5階以上で眺望が抜けます。
    → 戸田公園の花火をバルコニーから楽しめます。
    → バルコニー側(南)は、第2種中高層住居専用地域のため、9階以上は永久
      眺望の可能性が高いです。
      ※目の前は商業地域のため必ずとは言えません。
  • 使い勝手の良い間取り・仕様
    → 完全アウトフレーム
    → ウォークスルーシューズインクローゼット(以下WTSIC)
    → 玄関手洗いボール

 

ウィークポイントは、駅力の弱さと駅徒歩が平凡という所です。
特に戸田公園駅周辺は、マンションが多く差別化が難しい地域ですが、明確な差別化はできていないという印象です。

リセールメインではなく、ほどほどの価格で利便性を享受したい方にとっておすすめの物件だと思います!

 

概要

  • 所在地  : 埼玉県戸田市本町1丁目1383-2他(地番)
  • 交通   : JR埼京線戸田公園」駅徒歩7分
  • 敷地面積 : 715.70m²
  • 用途地域 : 商業地域
  • 総戸数  : 42戸(管理事務室1室除く)
  • 構造   : 地上15階建て 鉄筋コンクリート
  • 竣工時期 : 2022年10月下旬(予定)
  • 入居開始 : 2022年11月下旬(予定)
  • 駐車場  : 11台(平置2台、機械式9台)
  • 駐輪場  : 84台(2段ラック式84台)
  • バイク  : 5台(バイク:3台、ミニバイク:2台)
  • 売主   : セントラル総合開発株式会社
  • 販売会社 : 東急リバブル株式会社
  • 施工   : 鍛治田工務店東京支店

 

アクセス

 

 

池袋・新宿といった副都心方面はダイレクトに、上野・東京・品川方面も赤羽乗換でアクセスできるため、アクセス性は決して悪くないです。

ただ埼京線の乗車率は都内トップ10に入る程なので、1度平日ラッシュ時に経験する事をおすすめします!
※最近はコロナの影響で、大分マイルドになっていますが、コロナ明け後の事も考えた方が無難です。

 

 

また、高速自動車道の入り口が近く、車での遠地移動もしやすくなっています。
価格については後述しますが、抑え目の価格ではあるので、車を所有する選択肢も十分あると思います。

 

 

アプローチ

 

駅から現地までフラットアプローチとなっています。
信号は1機あるものの、待ち時間も少なく、そこまで影響はありません。
また、歩道の幅員もしっかり確保されており、子供やベビーカーを連れた方でも安心して歩くことが出来ます。

 

間取り

本マンションの間取りは、完全アウトフレームとなっており、形状が非常に綺麗です。
そのため、どのタイプでも大きく差はありません。
ただその中であえておすすめを選ぶとしたら、「Cタイプ(7or8階)」です。

Cタイプは、広いポーチ・窓付の浴室(換気用)・居室窓からの解放感(3-4階以上で居室側(東)の建物を抜けますので、窓を開けると解放感抜群です)など、見所があります。

また、9階以上の方が眺望を将来的に確保しやすいですが、その分価格に乗っています。私個人としては価格差を考慮すると、リスクはあるものの、7 or 8階が一番コストパフォーマンスが高いと思います。

※60㎡台のAタイプ・Bタイプも坪単価は抑えられており、魅力的ですが、戸田公園で60㎡台の3LDKにどこまで需要があるかが正直読めません…

 

個人的おすすめ住戸

  • Cタイプ:3LDK 専有面積:70.84㎡ 南向き角

 

 

 

〇一般住戸

  • Cタイプ:3LDK 専有面積:66.13㎡ 南向き角

 

 

  • Bタイプ:3LDK 専有面積:66.13㎡ 南向き

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価格

平均坪単価は約253万円です。
※今後変更となる可能性があります。

 

  • シミュレーション(金利1%)
    今回は、ウチノカチベースでシミュレーションを行います。
    ※築10年あたりは「土地情報システム 情報」および「SUUMO(スーモ)」
     では参考情報が少ないため。
    ※本シミュレーションは主観が多分に含まれます。ご承知おきください。

    Cタイプ:3LDK 専有面積:70.84㎡ 7階 5,510万円(約257万円/坪) 
    - 築10年:売却額 3,788万円(△1,383万円) ローン残 約4,127万円
      → 約339万円の売却損の可能性あり
    - 築20年:売却額 3,346万円(△2,164万円) ローン残 約2,584万円
      → 約762万円の売却益が出る可能性あり

予想通り10年ではリセールが厳しい結果となりました。
本マンションを購入するのであれば、長期で住まう覚悟が必要になると思います。
また、中古含め競合が多く、売却時に時間がかかる可能性があります。

  • 管理費   :約254円/㎡
  • 修繕積立金 :約100円/㎡
  • ネット   :1,265円
  • 駐輪場   :100-300円
  • 駐車場   :12,000-17,000円
  • バイク   :2,000-2,000円

 ※あくまで参考値としてお使いください。

 

[周辺相場]

①ウチノカチ 情報 ※徒歩7分 70㎡想定

  • 築10年:3,788万円(約178万円/坪)
  • 築20年:3,346万円(約158万円/坪)

 

②国土交通省 土地情報システム 情報

  • 築09年:約184万円/坪(戸田市 下前・徒歩08分・70㎡ 3LDK)
  • 築19年:約155万円/坪(戸田市 本町・徒歩07分・70㎡ 3LDK)

 

③SUUMO(スーモ)掲載情報

  • 築09年:約202万円/坪
        (グランシンフォニアWEST棟・徒歩08分・74.79㎡ 3LDK 3階)
  • 築17年:約177万円/坪
        (プラウ戸田公園アベニュー
    ・徒歩08分・73.99㎡ 3LDK 2階)

 

[価格表]

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構造・仕様

構造は完全アウトポールやプライベートポーチなど、より部屋のゆとりを見せる工夫がされており、非常に好印象です。

また、仕様も玄関手洗いボールをはじめ、ウォークスルーが可能なシューズインクローゼット・インターホンIoT・リンナイアプリなど見所が多いです。

 

〇構造

  • 天井高2,450mm
  • 二重天井二重床
  • 完全アウトポール
  • プライベートポーチ(角部屋のみ)
  • 各戸宅配ボックス・防災庫

 

〇仕様

  • 玄関手洗いボール
  • WTSIC
  • 食洗機
  • 人工大理(キッチン・洗面台)
  • 浴室ブラケットライト(ミストサウナ無)
  • タンクトイレ
  • ラクセスキー
  • インターホンIoT(スマホで来客対応・写真付きの来客履歴確認など)
  • リンナイアプリ(外出先からお湯はりや床暖房の起動が可能)

 

現地

囲まれ感は強いものの、バルコニーからの抜け感は低層意外は確保されています。
また、大通り沿いですが、交通量は控えめです。

 

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ハザード

荒川氾濫時に3.0-5.0m未満で水没する可能性があります。
気になる方は本マンションを選択しない方が無難だと思います。

 

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駅周辺

商業施設については必要十分という言葉がしっくりくる充実さです。
また、医療施設や公園も充実しており、生活満足度は高いと思います。

 

  • 公園
    - こどもの国
    - 後谷公園
    - 戸田公園

 

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◆おまけ

カレーハウス チリチリ にてランチ

お値段は800円後半からとやや高めですが、量が多く満足度は高めでした。
味はルーがサラサラですが、コクがあり、程よくスパイスが効いていて美味でした。
インドと欧風のマリアージュを感じます。

 

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感想

正直リセールは厳しいと感じました。

しかしながら価格が坪250程度でアクセス性そこそこ、生活利便性も必要十分揃っているため、長期間住まう前提なら悪くない選択肢だと思います。

住宅費を抑えた分で、趣味に興じる余裕を持った生活が出来ることに魅力を感じるのであればおススメです!
※荒川が近いので、ロードバイクを持つのもアリですね。

 

[GOODポイント]

  • 5階以上で抜ける眺望
  • バルコニーから楽しめる戸田公園の花火
  • 使い勝手の良い間取り・仕様
    (完全アウトフレームWTSIC、玄関前手洗いボール)

 

[BADポイント]

  • 厳しいリセール
  • 駅力弱め
  • ハザードきつめ

プラウドタワー小岩ファースト



今回は、「プラウドタワー小岩ファースト」になります!

 

「本当に住みやすい街大賞2021」の第7位に輝いた小岩駅徒歩1分のタワーである本マンション。
ただ正直、え…?と首をかしげるクセの強い街です。
これから約10年かけ再開発を行うため、大分クセがとれる予定ですが、多少残ります。
※イメージとしては、駅力の違いはさておき「川崎」「錦糸町」に近いかな。

そのため本マンションを買うなら、ある程度クセを受け入れる度量が必要です。

さて、特長を見ていきましょう。

 

  • ランドマーク性の高いタワーマンション
    → 江戸川区 再開発の中でも、特に力を入れている駅
    → 再開発エリア・徒歩1分・商業一体と、駅No1を争えるレベル

 

ウィークポイントは、先述したクセの強さ現状のリセール、そして
修繕関連コストが非常に高いという点です。

詳細は後述しますが、この辺りをしっかり把握した上で購入しないと後悔する可能性が高いですので、注意してください。

 

概要

  • 所在地  : 東京都江戸川区南小岩六丁目2355(地番)
  • 交通   : JR「小岩」駅 徒歩1分 ※MEまで徒歩2分
  • 敷地面積 : 2,904.85m²
  • 用途地域 : 商業地域
  • 総戸数  : 233戸 (非分譲住戸76戸を含む)
  • 構造   : 地上22階 地下1階建て 鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 
  • 竣工時期 : 2022年3月下旬(予定)
  • 入居開始 : 2022年6月下旬(予定)
  • 駐車場  : 88台 (商業用・権利住戸割当分含)
  • 駐輪場  : 408台(商業用・権利住戸割当分含
  • バイク  : 12台(商業用・権利住戸割当分含
  • 売主   : 野村不動産株式会社、株式会社タカラレーベン清水建設株式会社
  • 施工   : 清水建設株式会社

 

アクセス

都心から直線距離はややあるものの、電車によるアクセスは決して悪くありません。

東京の中心を走る総武線(各駅)で秋葉原や新宿、総武・横須賀線に乗換えて東京・
新橋・品川などターミナル駅おおよそ30-40分以内で到着できます。

新小岩駅などと比較し、乗換が発生する可能性が高い所は若干ネックです。

 

また、意外と知られていませんが、小岩駅から羽田・成田空港へのバス便が出ており、遠出の国内旅行や海外旅行の際にも便利になっています。
※本数が少ない(羽田空港の場合、1-2時間に1本程度)ので、ご注意ください。

 

アプローチ

 

駅徒歩1分と、文句のつけようがないアプローチです。(当然フラット)
あえて言うならペデストリアンデッキによる駅直結でないところが残念です。
※今後もデッキができる予定はないとの事。

 

間取り

間取りの一部をご紹介します。
タワーマンション特有の行灯部屋や、梁に寄る下がり天井(本図面では表記無)が
ありますが、その辺は割り切りましょう。
※柱の食い込みは大分抑えられていると思います。

なお、個人的おすすめ間取りは、「K1タイプ(9階以上)」「K2タイプ(5-8階)」です。
どちらも角住戸で北東方面は抜け感が得られますが、北東向きのためか価格がそこまで乗っていないという印象です。
また、「K1タイプ」は建設予定のファスタ小岩3街区の商業施設を抜ける15階以上。
「K2タイプ」は低層階のみで、何処を選んでも眺望はほぼ変わらないため、
下の方を選ぶとよいと思います。
※「K2タイプ」最下の5階は、階高が上階の部屋より高く、梁が抑えられています。
 ただしコーナーサッシの眺望にファスタ小岩の看板が若干被る可能性があります。
 詳細が知りたい方は、モデルルームへGO!

 

個人的おすすめ住戸

  • K1タイプ:3LDK 専有面積:76.72㎡ 北東向き角

 

  • K2タイプ:3LDK 専有面積:75.38㎡ 北東向き角

 

 

〇一般住戸

 [2LDK]

  • E1タイプ:2LDK 専有面積:58.29㎡ 南向き

 

  • J1タイプ:2LDK 専有面積:60.52㎡ 東向き

 

  • J3タイプ:2LDK 専有面積:56.58㎡ 東向き

 

 [3LDK]

  • Dタイプ:3LDK 専有面積:75.32㎡ 北西向き角

  • Fタイプ:3LDK 専有面積:68.91㎡ 南向き

 

  • Gタイプ:3LDK 専有面積:70.41㎡ 南向き

 

  • H1タイプ:3LDK 専有面積:72.27㎡ 南向き

 

  • I3タイプ:3LDK 専有面積:76.23㎡ 南西向き角

 

 [4LDK]

  • I1タイプ:4LDK 専有面積:86.33㎡ 南西向き角

 

〇プレミアム住戸

  • Mタイプ:4LDK 専有面積:90.07㎡ 南西向き角

  • Nタイプ:3LDK 専有面積:81.01㎡ 南向き

 

  • Oタイプ:4LDK 専有面積:86.11㎡ 南向き

 

  • Pタイプ:4LDK 専有面積:91.64㎡ 南向き

 

  • Qタイプ:4LDK 専有面積:106.46㎡ 南東向き角

 

  • Rタイプ:4LDK 専有面積:88.43㎡ 北東向き角

 

 

 

価格

平均坪単価は約347万円です。(現時点・入手した価格の平均)
今回、xxxx万円台の形で情報を入手しており、若干上振れすると思います。

 

  • シミュレーション(金利1%)
    今回は、ウチノカチベースでシミュレーションを行います。
    ※築10年あたりは「土地情報システム 情報」および「SUUMO(スーモ)」
     では参考情報が少ないため。
    ※本シミュレーションは主観が多分に含まれます。ご承知おきください。

    K1タイプ:3LDK 専有面積:76.72㎡ 9階 7,600万円(約327万円/坪) 
    - 築10年:売却額 5,563万円(△2,037万円) ローン残 約5,692万円
      → 約129万円の売却損の可能性あり
    - 築20年:売却額 4,584万円(△3,016万円) ローン残 約3,584万円
      → 約1,000万円の売却益が出る可能性あり

10年では残債が残る可能性があるため、注意が必要です。
長期で済む前提で購入されたほうが無難だと思います。

しかし、今後大規模な再開発を行っていくため、10年後には全く違う結果になる可能性もあります。

それを信じるか信じないかはあなた次第です!

 

ランニングコストはそれぞれ以下の通りです。

スタート時、管理費+修繕積立金 4万円強(76.72㎡の場合)とやや高額ですが、タワーマンションのため、ある程度許容する必要があるでしょう。

それよりも問題は、修繕積立金が5年毎に約104円/㎡ずつ上がることです。
76.72㎡の場合、築21年以降修繕積立金のみで4万円を超えてくるため、管理費とあわせて7万円強となります。

さらに、20年後約60万円、24年後約75万円
(76.72㎡の場合)の一時金が発生します。

同様の住戸価格の板状マンションと比較し、25年居住すると600万円程度高額になると思われます。

ただでさえ小岩駅では高額の本物件ですが、居住後もコストがかかります。
購入する場合はこの点を踏まえて検討してください。

 

  • 管理費   :約388円/㎡
  • 修繕積立金 :約150円/㎡
  • 駐輪場   :未定
  • 駐車場   :24,000-27,000円
  • バイク   :2,000-5,000円

 ※修繕計画に関する費用は、担当営業からの口頭ベースでの金額のため、あくまで参考値です。

 

[周辺相場]

①ウチノカチ 情報 ※徒歩1分 75㎡想定

  • 築10年:5,563万円(約245.2万円/坪)
  • 築20年:4,584万円(約202.0万円/坪)

 

②国土交通省 土地情報システム 情報

  • 築03年:約220万円/坪(江戸川区 南小岩・徒歩03分・75㎡ 3LDK)
  • 築04年:約286万円/坪(江戸川区 南小岩・徒歩03分・75㎡ 3LDK)

 

③SUUMO(スーモ)掲載情報

  • 築05年:約241万円/坪
        (
    エクセレントシティ小岩・徒歩03分・77.72㎡ 3LDK 2階)
  • 築06年:約309万円/坪
        (アルファ
    グランデ小岩SF・徒歩03分・90.5㎡ 3LDK 23階)

 

価格一覧表はこちら

 

 

構造・仕様

タワーマンションとして、十分仕様は高いと思います。
今回建築が既に進んでいるため、オプションプランが用意されていません。
ですが、一部居室に標準でダウンライトが設置されているなど、配慮が見られます。

 

〇構造

  • 天井高2,610mm
  • 制震構造
  • 内廊下
  • ケルトンインフィル
  • 各階ゴミステーション
  • 各階食配ステーション(住民共通)
  • ランクルーム(有償・全戸)

 

〇仕様

  • ディスポーザー
  • 食洗機
  • 天板御影石(キッチン・洗面台)
  • 浴室ダウンライト(ミストサウナ無)
  • トイレ手洗いカウンター、スティックリモコン
  • クローゼット面材合わせ
  • 二重サッシ(一部)
  • 第1種換気(ワンルーム以外)
  • 玄関前カメラ付インターホン
  • エレベータボタン非接触対応

 

現地

再開発中のため、まだ古き時代の雰囲気が残っています。
また、タワーマンションにしては解放感があまりないという印象です。

 

f:id:stormio:20210702111250j:plain駅から建物を視認できます。さすが徒歩1分です。

 

f:id:stormio:20210702111548j:plainメインエントランス側。まだ古い戸建てなどが多いです。

 

 

f:id:stormio:20210702111727j:plain北西側。こちらは抜け感がありそうです。

 

 

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A地区・B地区(ファスタ3街区)・C地区それぞれにタワーマンションが建設される予定となっています。
※E地区はアルファグランデ小岩スカイファースト

そのため、本マンションは全体的に眺望がよろしくありません。
眺望を確保したい場合は、ファスタ3街区またはA地区・C地区のタワーマンション
オススメします。

 

 

ハザード

江戸川区自体が自虐しているほどに、水害関係は厳しいです。それが懸念事項として残る場合は選択しない方が無難でしょう。

こちらのホームページが参考になると思います。


江戸川区ハザードマップ 台風19号(2019)から学ぶ - 江戸川フォトライブラリー (edogawa-photo.net)

 

ここにいてはダメ」江戸川区の水害ハザードマップが直球すぎて話題…担当者に聞いた

 

 

駅周辺

商業施設はなかなかに充実しており、生活利便性は高いです。

 

ただ、北口の一部はかなりクセの強い地区があり、そこの具体的な再開発予定は無さそうです。
※A地区から東へ行った所にあります。

ゴミが散乱していたり、個性的な人が多いため、1度見に行く事をオススメします。

 

小岩フラワーロード商店街

 

小岩昭和通り商店会

 

小岩サンロード一番街商店会

 

◆おまけ

キッチン くうにて昼食。

小岩とは思えないくらいオシャレで美味しかったのですが、値段も小岩とは思えませんでした…再開発に向けて飲食店も単価を上げ始めているのでしょうか…

 

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感想

都心へのアクセス良好、生活利便性高い、駅徒歩1分、再開発初期とメリットは非常に多いので、個人的には買ってもいいんじゃないかな?とは思います。

ただ、重すぎる修繕費用・クセの強い街・ハザードがっつりが許容できるかをしっかりと検討してから判断してください。

 

[GOODポイント]

  • ランドマーク性の高いタワマン(駅徒歩1分・商業一体・再開発エリア)
  • 再開発初期(伸びしろあり)
  • 良好な都心へのアクセス
  • 良好な生活利便性
  • 高仕様

 

[BADポイント]

  • 重すぎる修繕費用
  • クセの強い街
  • やや怪しいリセール(短期)
  • ハザードきつめ
  • 地域で考えるとやや高額

プレミスト浦和仲町

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久々のブログ更新となります!

今回は「SUUMO住みたい街ランキング2021 第8位」に輝いた浦和駅最寄の
「プレミスト浦和仲町」です。

最近、価格が東京23区に迫る勢いになっており、「東京で良いんじゃない?」というご意見を伺うときもあります。
しかしながら、都内の同水準価格で比較すると場所が限定されてしまいますし、
逆にその価格に見合うだけの価値があると私は思ってます!

さて、特長をあげていきます。

 

  • 眺望・抜け感あり
    → ドミノが多い浦和ですが、本物件は5階以上で眺望が抜けます。
    → 住戸によっては、透明性の高いバルコニーガラスを採用しており、
      リビングにいながら眺望が楽しめます。
  • 高めの構造・仕様
     → 二重天井・二重床(天井高2,500mm)、コンクリートベースの隔て
     → キッチン天板フィオレストーン、重厚感あるリビングドア・ドアノブ
     ※ 浦和は仕様の高いものが多く、差別化という意味では難しいです…

 

逆にウィークポイントは駅までの距離です。
駅徒歩9分なので致命的に遠いわけではありませんが、5分以内の物件が多くある浦和に
おいて、リセールや流動性という観点ではマイナスになりそうです。
※後、個人的に徒歩9分は遠い…徒歩8分でも苦痛に感じてしまいます(笑)

 

概要

  • 所在地  : 埼玉県さいたま市浦和区仲町二丁目83番の一部(地番)
  • 交通   : JR「浦和」駅 徒歩9分
  • 敷地面積 : 949.04m2
  • 用途地域 : 商業地域
  • 総戸数  : 52戸
  • 構造   : 鉄筋コンクリート造地上14階建
  • 竣工時期 : 2022年2月中旬(予定)
  • 入居開始 : 2022年3月中旬(予定)
  • 駐車場  : 18台 (機械式駐車場17台、身障者用平置駐車場1台)
  • 駐輪場  : 110台(2段ラック式97台、平置7台、平置小型自転車用6台)
  • バイク  : 4台
  • 売主   : 大和ハウス工業株式会社、三信住建株式会社
  • 施工   : 飛島建設株式会社

 

アクセス

 

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埼玉県でも屈指のアクセス性を誇る浦和駅
上野、東京、品川、池袋、新宿など、都内へのダイレクトアクセスはもちろんこと、
川崎、武蔵小杉、横浜など神奈川へのダイレクトアクセスも可能です。

 

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また、羽田空港直通のリムジンバスが徒歩2分の場所から運航しており、遠出の旅行の際にも非常に便利です。
※ただし到着まで90分かかるので、帰路使いして、荷物をバスのトランクに収納して
 ゆったりがベストかと!

 

アプローチ

現地周辺航空写真

徒歩9分とやや距離がありますが、完全フラットアプローチのため苦労は無いです。
また、商店街を通るため生活動線が非常によく、帰路にイトーヨーカドーでの買い物や、豊富な外食店舗での食事が可能です。

 

間取り

昨今のトレンドと同様、60㎡台 3LDK(一部70㎡↑あり)、70㎡台 4LDK と、
コンパクト目な間取りが多いです。

浦和とはいえ、「埼玉」という括りでは広めの部屋の要望が多いため、購入するので
あれば、リセールや流動性を考慮し70㎡以上の住戸が無難だと思います。
※現状、4LDK住戸はほぼ要望が入っているとのこと。
※今回は一部の間取り情報のみ掲載

 

  • Aタイプ:3LDK 専有面積:71.52㎡ 南東向き

       f:id:stormio:20210517174220p:plain



  • Dタイプ:4LDK 専有面積:75.00㎡ 南東向き

 

価格

平均坪単価は約301万円です。(現時点・入手した価格の平均)
今回はデベロッパーから口頭でザックリとした数字をヒアリングした形なので、
若干のブレが出ている可能性が高いです。

  • シミュレーション(金利1%)
    今回は、ウチノカチベースでシミュレーションを行います。
    ※築10年あたりは「土地情報システム 情報」では上下幅が大きいため。
    ※本シミュレーションは主観が多分に含まれます。ご承知おきください。

    Dタイプ:3LDK 専有面積:75.00㎡ 7階 7,100万円(312万円/坪) 
    - 築10年:売却額 5,637万円(△1,463万円) ローン残 約5,318万円
      → 約319万円の売却益の可能性あり
    - 築20年:売却額 4,541万円(△2,559万円) ローン残 約3,348万円
      → 約1,193万円の売却益が出る可能性あり

10年以上住めば、残債が残る可能性は低そうです。
ただし、築10年前後は上下幅が大きいため、注意必要です。

今回低層階と中層階以上の価格差はややあるものの、低層は戸建てと
「こんにちは」するため、眺望が抜ける5階以上が無難です。
また、Dタイプは12階以上から隣接のマンションを抜けるため、やや高額となっています。

なお、ランニングコストはそれぞれ以下の通りです。
若干修繕積立金のスタートが高いものの、管理+修繕積立金 3万円弱(75㎡)となるため、許容範囲だと考えられます。

  • 管理費  :252円/㎡
  • 修繕積立金 :146円/㎡
  • 駐輪場   :100-500円
  • 駐車場   :18,000-27,000円
  • バイク   :1,500円

 

[周辺相場]

①ウチノカチ 情報 ※徒歩9分 75㎡想定

  • 築10年:5,637万円(約248.4万円/坪)
  • 築20年:4,541万円(約200.1万円/坪)

 

②国土交通省 土地情報システム 情報

  • 築09年:約264万円/坪(浦和区常盤・徒歩10分・70㎡ 3LDK)
  • 築10年:約203万円/坪(浦和区岸町・徒歩09分・70㎡ 3LDK)
  • 築22年:約188万円/坪(浦和区仲町・徒歩09分・70㎡ 3LDK)


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現地

やや囲まれ感の強い立地です。

 

f:id:stormio:20210517191637j:plain大通りから少し奥まった位置にあります。
ただし、メインエントランスへの入り口は写真左の細路地からとなります。

 

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メインエントランスに続く路地です。
さすがに狭すぎる気がします…
※駐車場は大通りから入るため、影響ありません。

 

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バルコニー側は戸建てが多いため、抜け感があります。

 

駅周辺

大規模商業施設や商店街が多数あり、生活に困ることは一切ないでしょう。

 

  • 大規模商業施設
    - アトレ浦和
    - 伊勢丹 浦和店
    - コミュニティプラザ・コルソ
    - 浦和PARCO
  • 商店街
    - うらもん商店街
    - 仲一街商店会(なかまち商店街

 

アトレ浦和

アトレ浦和

 

伊勢丹 浦和店

伊勢丹 浦和店

 

コミュニティプラザ・コルソ

浦和コルソ

 

浦和PARCO

浦和PARCO

 

うらもん商店街

うらもん通り商店街

 

仲一街商店会(なかまち商店街

仲一街商店街

 

感想

さすが埼玉県内屈指の人気を誇る「浦和駅」。
生活利便性が高く、リセールも望めます。

駅徒歩9分が嫌! 埼玉県が嫌!という感情がなければオススメ物件です。

 

[GOODポイント]

  • 人気の浦和駅
  • 高い交通・生活利便性
  • 眺望あり
  • 高い仕様
  • 良教育環境

 

[BADポイント]

  • 埼玉県としては高い価格
  • 駅徒歩9分
  • 囲まれ感のある立地

ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘 ブルーミングレジデンス

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今回は聖蹟桜ヶ丘駅徒歩圏内でのタワーマンション2棟目となる「ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘 ブルーミングレジデンス」について記事にしたいと思います。

本物件の大きな特長は2点です。

 

  • 近似の高層建物がないため眺望・抜け感が抜群
    → 北・東向きは多摩川沿いのため低層含めほぼ永久眺望、南向きは15階以上
      西向きは後発物件があるため20階以上で抜けてきます。

  • 土地区画整理事業・かわまちづくり計画で整備された広大な土地
    → 敷地内 約2,500㎡のコミュニティガーデン
    → 整備予定の多摩川河川敷(建物の建築予定なし)

逆に欠点としては都心までのアクセス性です。
通勤時間帯は京王本線の「特急」を利用しても新宿駅まで48分かかります。
勤務地が近い、または今後もテレワークが主であれば問題なくおすすめできますが、
勤務地が遠くテレワークはコロナ禍の現状のみということであれば、正直厳しいと思います。

勢いや雰囲気で決めるのではなくご自身の今後も踏まえ、検討してください。

 

また価格については、当初予定価格が70㎡台坪260台~という設定で、正直高いという印象でした。
ただ、同様の意見が多かったためか、2021年3月時点で100-300万円程度下げているようですので、些かお求めやすい価格にはなっているかと思います。

 

概要

  • 所在地  : 東京都多摩市関戸一丁目20番1(地番)
  • 交通   : 京王線聖蹟桜ヶ丘」駅徒歩4分
  • 敷地面積 : 8,556.05m2
  • 建築面積 : 2,094.97m2
  • 延床面積 : 47,613.15m2
  • 用途地域 : 第二種住居地域
  • 総戸数  : 520戸
  • 構造   : 鉄筋コンクリート造地上33階建て
  • 竣工時期 : 2022年9月中旬(予定)
  • 入居開始 : 2022年10月中旬(予定)
  • 駐車場  : 200台(機械式)、196台(平置き)
  • 駐輪場  : 604台(2段ラック)、389台(スライド)、125台(平置き)
  • バイク  : 7台
  • 売主   : 東京建物株式会社
  • 設計   : 三井住友建設株式会社一級建築士事務所
  • 施工   : 三井住友建設株式会社東京建築支店
  • デザイン : 光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所株式会社

 

 駅徒歩4分、8,000m2を超える広大な敷地、タワーマンションにもかかわらず「第二種住居地域」、設置率50%以上の駐車場など、ポイントが高い内容となっています。

 

アクセス

交通図

 

新宿駅ダイレクトアクセス 通常時27分は魅力的ですが、それ以外の主要駅については乗換が必要となり、アクセス性が高いとは言いづらい駅となっています。

 

さらに朝の通勤時間帯は、新宿まで48分もかかるため(これは海老名→新宿間の通勤時間に近い)、テレワークが主または勤務地が八王子・府中・調布など近地でなければ、日々辛い思いをする可能性が高いです。

 

アプローチ

完全フラットアプローチとなっており、駅→家までで苦労することはないでしょう。
また、今後通路が新設される可能性があり、新設された場合は徒歩2分表記となります。

 

間取り

タワーマンションであることを考慮すれば、綺麗にまとまった間取りが多い印象です
※一部全室リビングインまたは廊下が長いパターンあり。

また、最上階プレミアム住戸は80㎡超にも関わらず、整った居室形状・ワイドスパン・長すぎない廊下など、非常に魅力的な間取りとなっています。
さらに、天井高2,550mm、キッチン/洗面台天板 シーザーストーン、床タイル張りなどが標準仕様となっており、予算が合うのであれば検討の価値はあると思います。
※後述しますが、リセールは恐らく厳しいです。

 

 

  • A’タイプ:3LDK+WIC+SIC 専有面積:66.10㎡ 北向き

A'タイプ 図面

  • B'タイプ:2LDK 専有面積:54.93㎡ 北向き

B´タイプ 図面

 

  • C'タイプ:3LDK+WIC+SIC 専有面積:74.68㎡ 北東向き 角部屋C'タイプ 図面
  • D'タイプ:2LDK+WIC 専有面積:56.54㎡ 東向き

D'タイプ 図面

 

  • E'タイプ:3LDK+WIC+SIC+N 専有面積:66.58㎡ 東向き

E'タイプ 図面

  • F'タイプ:3LDK+WIC+SIC 専有面積:88.03㎡ 南東向き

F´タイプ 図面

  • G'タイプ:3LDK+WIC+SIC 専有面積:74.68㎡ 南向き

G´タイプ 図面

  • H'タイプ:3LDK+WIC 専有面積:76.23㎡ 南向き

 

H´タイプ 図面

  • Iタイプ:3LDK+3WIC 専有面積:73.01㎡ 南向き

Iタイプ 図面

  • J'タイプ:3LDK+WIC+SIC 専有面積:85.57㎡(最上階プレミアム)

J´タイプ 図面

  • K'タイプ:4LDK+2WIC+SIC+N 専有面積:102.26㎡(最上階プレミアム)

 

K´タイプ 図面

  • Mタイプ:4LDK+2WIC+SIC+N 専有面積:124.14㎡(最上階プレミアム)

Mタイプ 図面 

  • Nタイプ:3LDK+WIC+SIC 専有面積:94.35㎡(最上階プレミアム)Nタイプ 図面

価格

平均坪単価は約272万円(現時点)です。

今回の価格予想は丁度築10年/20年の実績がないため、ウチノカチベースで考察します。
※本シミュレーションは私独自の方法です。あらかじめご承知おきください。

  • シミュレーション(金利1%)
    Iタイプ:3LDK+3WIC 専有面積:73.01㎡ 15階 5,718万円(258万円/坪)
    - 築10年:売却額 4,039万円(△1,679万円) ローン残 約4,276万円
      → 約237万円の残債割れの可能性あり
    - 築20年:売却額 3,341万円(△2,377万円) ローン残 約2,693万円
      → 約648万円の売却益が出る可能性あり

上記の通り、築10年位は残債割れのリスクがあるため、住替え前提で購入すると売却時に持ち出しが発生する可能性があります。

そのため、永住(なくても20年以上の長期間)するつもりがなければ購入は控えた方がいいと思います。

今回低層階と中層階の価格差が極端にあるわけではないので、低層階にコストパフォーマンスを求めるのは難しそうです。
それであれば南向き住戸については、中層階以上を購入し満足度を高めた方が良いと思います。

また、北向き住戸は多摩川沿いのため、低層階でも抜け感・眺望抜群ですが、その分南向きより高額になっています。

なお、東向きは一番坪単価が抑え目ですが、京王線沿い(鉄橋付近)のため、かなりの騒音が想定されます。
※二重サッシ採用のため、閉めていれば恐らく気にならないレベルです。
管理費+修繕積立金で500円/㎡(調整中)とのことで、高額になる可能性があります。

 

①周辺相場

  • ファインレジデンス聖蹟桜ヶ丘
    (2013年築 徒歩5分)新築時:約190万円/坪 現在:約170万円/坪
  • シーズスクエア聖蹟桜ヶ丘
    (2006年築 徒歩2分)新築時:約190万円/坪 現在:約175万円/坪

 

②ウチノカチ 情報 ※徒歩4分 70㎡想定

  • 築10年:3,874万円(約182.9万円/坪)
  • 築20年:3,205万円(約151.3万円/坪)

 

国土交通省 土地情報システム 情報

  • 2013年築 徒歩4分:約198万円/坪
  • 1999年築 徒歩5分:約104万円/坪

 

[価格表]

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現地

広大な敷地で開放感抜群です。

 

南向きはあいおいのビルがあるため、抜けるには30階以上の部屋となります。

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これから豊かな植栽が育っていくようです。

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本物件北側は多摩川のため、低層階でもほぼ永久眺望。天気のいい日は、多摩川サイクリングロードでランニングやサイクリングをすぐに楽しめます。
京王線が鉄橋を渡る音は正直かなり響きます。

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懸念としては、ハザードマップにかかっていることです。
多摩川が氾濫した場合、0.5-3.0mまたは3.0-5.0mレベルで浸水します。

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駅周辺

大型の商業施設が複数あり、生活利便性はかなり高いと思います。

便利で充実した駅徒歩4分、という豊かさ。

 

都下ということもあり、自然と触れ合える場所が数多くあります。
また、桜が丘公園やここにはないゆうひの丘公園から見る夜景は感動の一言。
是非一度訪問してみてください。
耳をすませばの舞台にもなっており、聖地巡礼を楽しむことが出来ます。

思いやりの心は、豊かな緑の中で育まれる。

 

感想

冒頭でも触れましたが、アクセス性は悪いため、勤務地が近い、または今後もテレワークが主である方向けのマンションです。

また、リセールが望みづらい(と想定される)ため、基本的には長期で住むことが前提になるのではないでしょうか。

しかし、上記に当てはまる方にとっては非常に良いマンションだと思います。

駅近、複数の大規模商業施設、豊かな自然、マンション周辺の解放感、多摩川サイクリングロードなど、生活利便性と自然環境を同時に享受できます。

さらに価格自体は東京23区と比較し、大分目に優しいため、浮いたお金で車など趣味に充てるのもアリだと思います。

 

[GOODポイント]

  • 周辺では数少ないタワーマンション
  • 目に優しい価格(平均約272万円/坪 ※現時点)
  • 駅徒歩4分
  • 解放感のある、広大なランドプラン(敷地面積:8,556.05m2
  • 複数の大規模商業施設
  • 広大な自然・公園(耳をすませばの舞台あり

 

[BADポイント]

  • アクセス性が悪い(朝通勤時新宿まで48分、都心部へは乗換必須など)
  • リセールが望みづらい
  • 線路沿い、走行時の騒音の大きさ(東向きへの影響が特に大きい)
  • 間取り・仕様(バスルームのライトがブラケット、通常のタンク式トイレ
  • ハザードマップ多摩川氾濫時のリスクあり)

 

 

シティテラス横浜

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「シティテラス横浜」について、記事を書いてみました!

 

本物件については、本気で検討しましたが、結果見送りという判断をしました。
理由は単純で、電車の音が悶絶物という1点です。

 

しかしながら、横浜駅徒歩圏内という希少性、西口再開発による周辺環境の良化という点においては、非常に魅力的で、生活利便性とリセールバリューは相当に保たれると思います。
※二重サッシなので、閉めておけば電車音はおそらく気になりません。私はバルコニーの窓は日中開けておく生活スタイルのため、泣く泣く断念しました…

 

住友不動産にしては、高い!という印象はなく、むしろ安いのでは?とすら思えます。
電車音が許せる方は是非購入していただきたいです!!

ちなみに現在販売しているのはノース棟のみとなっており、サウス棟の販売時期は未定とのことです。

概要

  • 所在地 :神奈川県横浜市西区西平沼町1-1外(N棟)、西平沼町6-1外(S棟) 
  • 交通  :「横浜」駅徒歩8分(N棟)、9分(S棟)、「平沼橋」駅徒歩2分
  • 総戸数 :313戸(N棟:229戸、S棟:84戸) 
  • 完成年月:N棟:2021年8月下旬、S棟:2021年11月中旬 
  • 入居予定:2022年3月下旬 
  • 敷地面積:5,319.44m2(N棟:3,811.34m2、S棟:1,508.10m2)
  • 建物  :N棟:地上10階建、S棟:地上15階建 
  • 用途地域商業地域
  • 駐車場 :N棟:59台、S棟:17台 23,500円~30,000円(月額) 
  • 自転車 :N棟:356台、S:126台 200円~1,500円(月額)
  • バイク :4台 6,000円(月額)
  • Mバイク:1台 3,000円 
  • 売主:住友不動産株式会社、阪急阪神不動産株式会社
  • 設計:株式会社長谷工コーポレーション 
  • 施工:株式会社長谷工コーポレーション 

 

 長谷工というのが最大のマイナスポイントです。外観デザインは頑張っていますが、坪単価350程度の物件で、なんのおもしろみもない間取り・仕様はガッカリの一言。
※詳細は「間取り」にて後述します。

ただ、横浜駅徒歩圏内ながら、敷地面積5,000㎡超の大規模物件となるため、現地で見たときのインパクトはかなりあります。

外観が良ければ間取り・仕様は気にしないという方に非常におすすめです。

 

アクセス

路線図

現地案内図

アクセス性については、文句のつけようがありません。関東圏でも5本の指には入るであろう横浜駅です。もし、異議を唱えたいという方がいたら是非ご連絡ください。

ちなみに相鉄線平沼橋駅も利用可能(しかも徒歩2分)ですが、どんな人が使うのでしょうか…
相鉄線で西に行くなんて相当希少価値のある方でしょう…

アプローチ

フラットアプローチです。駅から特に疲れる坂などは一切ありません。
ただ、西口は綺麗とはお世辞にも言いにくい場所です。飲み屋、キャッチ、喫煙者など、ある程度許容する心が必要となります…
※ただ、西口は再開発により、現状よりグッと環境が良くなる可能性が高いです。今は目を瞑りましょう!

 

間取り

良くも悪くも(いや悪いか…)、金太郎あめで切ったような間取りです。

 

①N-B6bタイプ 3LDK 70.2㎡ ※同一の間取りが多数あるため、代表例を紹介

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標準的な縦長リビングの田の字。残念なことに居室側の柱はガッツリ食い込んでいます。
また、LD側もそれなりに梁があるので、現地のモデルルームで確認することを強くお勧めします。

 

②N-Hタイプ 2LDK 57.51㎡

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狭小の2LDKですが、バルコニー幅が9㎡と開口部が非常に広く、解放感はかなりあります。

また、川を挟んでいるので、抜け感は抜群です。4階以上であれば眺望も抜けてきます。

ただ、洋室2が行灯部屋になってしまっていることと、北西向きなので日当たりは諦める必要があります。

③N-Abタイプ 2LDK+S 80.09㎡

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サービスバルコニーのある部屋が、隣接建物と非常に距離が近いため、サービスルームとなってしまっています。
しかし、各部屋完全アウトフレームや全ての部屋に窓が付いているなど、本物件においては一番お勧めできる部屋です!

価格

平均坪単価は、約350万円です。
また、周辺相場は下記の通りとなっています。

今後の本物件の価格を想定すると、このようになるのではないでしょうか。

[価格予想]

  • 10年後:坪300万円 → 例:6,400万円(70㎡)
  • 20年後:坪235万円 → 例:5,000万円(70㎡)
    ※部屋によって上下します。

下の価格表にある、7,100万円~7,300万円の部屋を購入すれば大ゴケ(残債割れ)することは恐らくないでしょう。

 

 [価格表]

f:id:stormio:20201208192116j:plainほぼ売れている状況ですが、南東向きの右から四列は、サウス棟の影響もなく、日照も良好でおすすめです。
右から5~6列からサウス棟が視界に入ってくるようになり、7列目以降はガッツリサウス棟が被ってきます。
※しかも、15階建てなので、10階建て

また、階による眺望の差はほぼありませんが、4階以上からバルコニーが透明ガラスとなるので、抜け感を求める方は4階以上を購入する必要があります。

なお、スミフお得意の1~4階まで7,100万円、5~6階まで7,300万円といった、範囲内の下の階を買う人を嘲笑うような値付けをしていますので、買うなら急いだ方が得策です…
※本当ふざけてるなと毎回思います(;'∀')

 

[周辺相場]

  • ブランズ横浜
    (徒歩6分 2018年築) :新築時 約405万円 → 現状 約390万円

  • プラウド横浜岡野
    (徒歩12分 2020年築):新築時 坪単価 約326万円 → 実績なし

  • グレーシア横濱西 
    (徒歩12分 1997年築):新築時 坪単価 約200万円 → 現状 約180万円

  • プラウド横浜岡野公園
    (徒歩12分 2004年築):新築時 坪単価 約190万円 → 現状 約240万円

  • ヨコハマタワーリングスクエア
    (徒歩13分 2005年築):新築時 坪単価 約165万円 → 現状 約235万円

 

現地

何ということでしょう…現地で撮影するのをすっかり忘れていました…
もう5回くらい現地へ行ってるのに撮影しなかったということは、それだけ物件に集中していた証です(死)

ということで、Google先生に手伝ってもらいました(/・ω・)/

 

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現地周辺は、そこまで高い建物はなく、囲まれ感はありません。
電車さえ通らなければ、とても閑静な住宅街です。

電車については、死ぬほどうるさいです。というか死にます。
休日でさえ、数分おきに東海道線湘南新宿ライン横須賀線相鉄線が右から左から襲い掛かってくるため、息をついている暇はありません。まるではじめの一歩のデンプシーロールのごとく…(;'∀')
平日はこれより多いので、窓を開けての生活など、望むべくもありません。
しっかり認識した上で購入を検討してください。
※終電は、12:30頃ですので、本数は減るもののそこまで音は続きます。
ただし、二重サッシのため、1日中閉めておけば、そこまで音は気にならない可能性が高いです。

また、裏手にはエメラルドグリーン色の河がありますが、お世辞にも綺麗とは言えず、
リバービューと呼べるものではないです…

 

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↑残念ながらハザード(水害)はがっつりかかってます。0.5-3.0m未満の間です。
ここはリスクとしてしっかり頭に入れておきましょう。

駅周辺

生活から遊びまで、文句のつけようがありません。
ちなみに驚いたのはスーパーがかなり豊富にあることです!
しかもデパ地下系の高級路線だけではなく、東急ストア・イオン・サミットなど庶民系?も数多くあり、非常に生活利便性が高いです(/・ω・)/

①百貨店/ショッピングセンター

 ・高島屋

 ・そごう

 ・ニュウマン

 ・シアル

 ・相鉄ジョイナス

  など

②スーパー ※一部①に含

 ・イオン(改装中)

 ・成城石井

 ・明治屋ストアー

 ・ザ・ガーデン

 ・文化堂

 ・クイーンズ伊勢丹

  など

 

また、みなとみらいまで徒歩圏なので、休日のレジャー・観光にも事欠かないでしょう。

 

 ・Mark is みなとみらい

 ・コレットマーレ

 ・MARINE AND WALK YOKOHAMA

 ・クイーンズスクエア横浜

 ・横浜ランドマークタワー

 ・横浜ワールドポーターズ

 

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コレットマーレ

 

MARINE & WALK YOKOHAMA

 

感想

冒頭でも述べましたが、電車の走行音と現状の横浜駅西口の状況を許容できるなら買いの物件だと思います。

 

横浜駅徒歩圏内の立地は希少性が高くリセールも一定以上確保できると思いますので、是非一度、モデルルームに訪問して検討してみてください。


住友不動産が販売しているマンションは値付けが特殊なため、条件のいい部屋から順に売れていきます。
検討が遅くなればなるほど条件の悪い部屋を割高で購入する形となりますので、早めに行かれる事をおすすめします。

 

[GOODポイント]

  • 抜群のアクセス性(都内、東海道新幹線羽田空港
  • 横浜駅周辺の日常生活における利便性(豊富なスーパー、百貨店、外食)
  • みなとみらいでの休日におけるレジャー性
  • 立地の希少性

[BADポイント]

  • 線路沿い、走行時の騒音の大きさ
  • 横浜駅西口の現状(飲み屋、キャッチ、喫煙者など)
  • 間取り・仕様(居室におけるインフレーム、キッチン天板 人工大理石 など)