プレミスト横濱反町
マンションコミュニティでひそかに人気が出てきている？、プレミスト横濱反町の現地を見てきました！
最初に申し上げます(/・ω・)/
この界隈は、全く地縁がないのですが、東急東横線沿い・横浜駅から1駅ということで、かなり期待していました！
しかしながら、駅周辺は、悪い意味で裏切られたなぁというのが正直な感想です。
※あくまで完全なる主観です。苦情は受け付けませんので、予めご承知おきください。
アクセス
最寄り駅は東急東横線の反町駅(徒歩4分)ですが、京浜東北線の東神奈川駅も徒歩8分となっていて、都内方面と横浜・みなとみらい方面、どちらへのアクセスも完璧です！
先日紹介した「ヴェレーナ鶴見」よりも各方面へのアクセス性が高くなっています(/・ω・)/
アプローチ
道自体はフラットアプローチで坂はありません！
ただ、最短距離で行くには歩道橋を渡る必要があるので、若干不便です。
信号を通って、完全にフラットで歩こうとすると、6分ほどかかりますが、大した差ではないので、個人的にはこちらのルートの方がいいかもしれません。
間取り
①B2タイプ 2LDK+SIC 51.34㎡
全ての部屋がアウトフレーム化していて、とてもきれいな形をしています。
しかしながら居室が各部屋3.4帖って狭すぎません？
シングルベッドと机を置いたら動けるスペース無いような…
そもそも51.34㎡で2LDKって狂気の沙汰としか思えません！
こんな取り組みは、企業努力というより、守銭奴に近い気がします(;^_^A
後、バルコニー側の開口部が狭いのがイマイチですね。
②Jタイプ 2LDK+WIC 60.87㎡
B2タイプと比べて広さがまともな2LDKです。
バルコニーが狭いのはイマイチですが、玄関がクランク・廊下が短め、収納それなり・全ての居室に窓があるのなど、見所は多い間取りです。
欲を言えば、開口部が全体的に狭いので、バルコニーのクランク部分をガラスにすれば、より採光や圧迫感の軽減ができたのではないでしょうか。
③Aタイプ 3LDK+WIC+SIC 73.86㎡
角部屋にしては物足りない3LDKです。80㎡は欲しかった…
洋室3が4.6帖しかないのに異形をなしており、ベッド以外何も置けなそうな雰囲気です…
また、LDが11帖と若干狭めなのにあわせて、廊下側から距離があるため、実際の有効面積は更に小さくなりそうです。
ソファやテレビの大きさには気を付けてください。ギチギチになりました！となる可能性があります。
※1点良いなと思ったのは、LDと洋室1の窓が異常に大きいことです。
これだけあれば、相当な明るさを確保できそうな気がします！
④C1タイプ 3LDK 72.08㎡
特に大きな特徴もない、田の字（横長リビング）です。
ただ、洋室1と2がペットボトルみたいな形となっていて、全く美しくありません…
実物を見たら圧迫感がすごそうです。私だったらこの間取りは絶対選びません。
⑤Iタイプ 3LDK+WIC+SIC 79.74㎡
今情報が出ている部屋の中では一番大きな部屋です。
大きく開口部がとれており、採光や解放感はかなりあるのではないでしょうか。
特にLDは、全面ではないものの、ほぼガラス窓となっています！
欠点は2点あり、洋室2が行灯となっていることと、廊下が若干長い点です。
LDとつなげることは可能ですが、洋室2の位置が微妙なので、効果は？？？です。
⑥Oタイプ 3LDK+SIC 66.91㎡
豊洲の某タワマンでみたような全室リビングインの間取りです。
タワマンなら百歩譲ってしょうがないと思えますが、一般的なマンションでこの形は許せません。というかなんであえてこの形に？
洋室2が行灯、洋室3は3.8帖、どの部屋もスライドドアをフルオープンできない仕様
バルコニーも小さい…
本当に誰得部屋なんでしょうか(;^_^A
※個人の感想です！
価格
まだ価格が発表されていないので不明です。
ということで、下記相場をもとに坪340万円前後と予想します！
※正直値付けの傾向がつかみにくいため、予想も難しいです…
・パークホームズ横浜反町 ※60年定期借地
（徒歩2分 2021年8月予）：坪単価 約300万円
・ヴェレーナ横浜反町駅前
（徒歩2分 2019年築） ：坪単価 約311万円
・オーランド横濱反町
（徒歩5分 2018年築） ：坪単価 約315万円
ヴェレーナとオーランドだけみるとそこまで行かないかなーと思いましたが、パークホームズが60年の定期借地で300万円なので、これを最新の市況とみるなら10%以上乗せてきそうな気がします。
[現地]
バルコニー側は、接道しているため、圧迫感はそこまでないものの、確実に本建物(8階建て)を超えてくるだろう建物があるため、眺望と採光は絶望的です。
そこは割り切るしかないですね。
また、非常に交通量の多い横浜新道から1本入った場所となりますが、それでも車の音はそれなりに聞こえてきますので、敏感な方は必ずチェックしたほうがいいと思います！
駅周辺
反町駅前は本当に何もなかったため、写真すら撮りませんでした(笑)0
セブンイレブン1件とまいばすけっと以外は、物件までの動線に何もありません。
※もちろん住宅はあります！後居酒屋が1件あったかな…
※あと動線から外れますが、トップパルケが1件ありました。本当に最低限というレベルですね…
しかし本物件は東神奈川駅まで徒歩8分です。東神奈川駅までの動線にビッグヨーサン、駅前にはスーパーがマルエツとイオンスタイルがあります！
反町駅普段使いの人は辛いかもしれませんが、そちらを利用しましょう。
感想
価格は予想なので明言しませんが、交通利便性全振りの物件という感想です。
「東急東横線と京浜東北線どっちも使いたい！」「とりあえず東横線沿いに住みたい！」という方にはお勧めできると思います。
ただ、反町駅自体に駅力は皆無ですし、東神奈川をメインに使うのであれば、本物件である理由がありません。
駅自体に魅力を求めるなら、本物件は買わない方が無難かと思います。
私なら買わないな…
ヴェレーナ鶴見
前々から注目してた、ヴェレーナ鶴見の現地見てきました。
アクセス
都内の主要駅に30分以内、横浜も10分とアクセス性抜群の鶴見駅です。
非常に魅力的ですね！
横浜・品川・新橋・東京のどこに勤めていても網羅できます。
アプローチ
実際に歩いてみましたが、ほぼ坂はなく、フラットな道のりでした！
徒歩7分というのは昨今のトレンドを考えると若干遠いかなーとは思いましたが。
間取り
①Brタイプ 3LDK+R＋Sc 専有面積：70㎡
柱の影響を最小限に抑えた綺麗な間取り。ルーフバルコニー付です。
洗濯考えるとバルコニー小さい…まぁルーフバルコニー使えばいいかな…（本当はダメだけど）
②Aタイプ 3LDK 専有面積：75㎡
玄関がクランクしていてプライバシー性も確保できてるけど、廊下が長い…しかもせっかく角なのに行灯部屋があるのがもったいない…
③Hタイプ 3LDK+2W 専有面積：75.72m2
本当に普通の縦長田の字。
④Iタイプ 3LDK+W 専有面積：75.14㎡
これも割と普通の横長田の字。ただ玄関がクランク・柱の影響少・角部屋・バルコニーが広いなど魅力的な部分が多いです。
個人的に買うなら「Brタイプ」か「Iタイプ」かなぁ…間取りがとても綺麗なので。
価格
まだモデルルーム訪問していないのでわかりませんが、ネット上の情報だと坪単価280強と出ていました。（真偽はわかりません…）
事実であれば、70㎡ 6,000万円といったところでしょう。
隣の「ザ・パークハウス 横浜新子安フロント」が平均坪単価300万円でしたので、意外と安いなという印象です。
この辺は実際に訪問して確認したいと思います。
周辺物件の新築時価格は以下の通りです。
・ロイヤルタワー横濱鶴見
（徒歩1分、2010年築)：平均坪単価約293万円
・オーベルグランディオ横浜鶴見アリーナテラス
（徒歩7分、2014年築)：平均坪単価約213万円
ロイヤルタワーは、駅ナンバーワン物件と言っても過言ではないので、良いお値段ですが、大体同じ条件のオーベルグランデュオは、6年前で坪単価213万円…
都心ではないのに、(あくまで想定価格がベースですが)3割以上値段が上がってるのは最近の市況を物語っていますね😅
高い高い…（今後本当にどうなるんだろう。）
現地
やはり崖の下というのがネックですね。逗子の痛ましい事件を思い出してしまいます。
加害者にはならないと思いますが、被害者になる可能性があるので、そこは個々で判断するしかないですね。
眺望・採光についてですが、前の建物まで割と距離がありますので、採光は問題ないと思います。眺望は、低層住宅が多いので、4・5階であれば抜けてくると思います。
ちなみに1つ気になったのは、隣の戸建てに住んでる女性が、水をジャバジャバ外の階段に流している点です。どんな水を流してるんだろう…
駅周辺
西口（物件がある出口）
東口
西口（物件ある出口）と東口で雰囲気が180度変わります。
そこまで極端ではありませんが、川崎駅をイメージするとわかりやすいかもしれません。
西口は女性が敬遠しそうな雰囲気なので、もし購入を検討しているのであれば現地をよく探索することをおすすめします。
※ちなみに、西口にはワインを豊富にそろえたお店がありました。好きな方は是非よってみてください！
世界のワイン 葡萄屋
感想
鶴見にしては大分高いなぁという印象ですが、周辺駅の新築マンションを見ると同様に高いので(隣の新子安など)、割高感は正直あまり感じませんでした。新築買うなら仕方ないかなと思うレベルです。
周辺は静かで低層住宅が多いので、非常に住みやすいと感じました、
また、電車のアクセス性が抜群ですので、大体の勤務先を網羅できるのではないでしょうか。
ただ、割と汚い西口/崖の下といったデメリットもあるので、それを受け入れられれば購入しても問題ないのではないでしょうか。
※物件の仕様はHPにもなくモデルルーム訪問していないので、そのうち確認したいと思います。
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プロフィール・はじめに
プロフィール
初めまして！ストーミオと申します。
30代前半で大手企業のサラリーマンをしております。
我が家は、子供を儲ける予定がなく、生涯DINKSの予定です。
子供に関しては様々な意見がありますが、その分人生を楽しもうと思っています！
本ブログについて
私自身、新築マンションを東京都世田谷区と神奈川県川崎市で2度経験しましたが、買ってよかったと思う部分もあれば、後悔する部分もあります。
そんな経験談を含め、新築マンションを購入するにあたり、どんな点に注目すればいいのかなど、読者の方に参考になるような情報を発信していく所存です。
また、この経験を活かして、今後は新築マンションの購入相談なども行っていきます。
気になる新築マンションがあるものの、本当に買っていいのか購入可否の判断が付かないなど、迷っている方がいらっしゃいましたら、ぜひご活用ください。
最後に
マンションはパソコンや車と違い、そう何度も購入できるものではありませんので、慎重になりがちではあります。
ただあくまで個人的な意見ですが、「リセールが悪かった」以外にマンション購入に明確な失敗は無いと考えています。
※「住めば都」という言葉があるように、必ず良かったと思える点が出てきます。
なので、あまり深刻にとらえず、気軽にマンション購入にのぞんでいただきたいです。
また、そのお手伝いをできるようなブログにしていきたいと思っています。
