プレミスト横濱反町
マンションコミュニティでひそかに人気が出てきている？、プレミスト横濱反町の現地を見てきました！
最初に申し上げます(/・ω・)/
この界隈は、全く地縁がないのですが、東急東横線沿い・横浜駅から1駅ということで、かなり期待していました！
しかしながら、駅周辺は、悪い意味で裏切られたなぁというのが正直な感想です。
※あくまで完全なる主観です。苦情は受け付けませんので、予めご承知おきください。
アクセス
最寄り駅は東急東横線の反町駅(徒歩4分)ですが、京浜東北線の東神奈川駅も徒歩8分となっていて、都内方面と横浜・みなとみらい方面、どちらへのアクセスも完璧です！
先日紹介した「ヴェレーナ鶴見」よりも各方面へのアクセス性が高くなっています(/・ω・)/
アプローチ
道自体はフラットアプローチで坂はありません！
ただ、最短距離で行くには歩道橋を渡る必要があるので、若干不便です。
信号を通って、完全にフラットで歩こうとすると、6分ほどかかりますが、大した差ではないので、個人的にはこちらのルートの方がいいかもしれません。
間取り
①B2タイプ 2LDK+SIC 51.34㎡
全ての部屋がアウトフレーム化していて、とてもきれいな形をしています。
しかしながら居室が各部屋3.4帖って狭すぎません？
シングルベッドと机を置いたら動けるスペース無いような…
そもそも51.34㎡で2LDKって狂気の沙汰としか思えません！
こんな取り組みは、企業努力というより、守銭奴に近い気がします(;^_^A
後、バルコニー側の開口部が狭いのがイマイチですね。
②Jタイプ 2LDK+WIC 60.87㎡
B2タイプと比べて広さがまともな2LDKです。
バルコニーが狭いのはイマイチですが、玄関がクランク・廊下が短め、収納それなり・全ての居室に窓があるのなど、見所は多い間取りです。
欲を言えば、開口部が全体的に狭いので、バルコニーのクランク部分をガラスにすれば、より採光や圧迫感の軽減ができたのではないでしょうか。
③Aタイプ 3LDK+WIC+SIC 73.86㎡
角部屋にしては物足りない3LDKです。80㎡は欲しかった…
洋室3が4.6帖しかないのに異形をなしており、ベッド以外何も置けなそうな雰囲気です…
また、LDが11帖と若干狭めなのにあわせて、廊下側から距離があるため、実際の有効面積は更に小さくなりそうです。
ソファやテレビの大きさには気を付けてください。ギチギチになりました！となる可能性があります。
※1点良いなと思ったのは、LDと洋室1の窓が異常に大きいことです。
これだけあれば、相当な明るさを確保できそうな気がします！
④C1タイプ 3LDK 72.08㎡
特に大きな特徴もない、田の字（横長リビング）です。
ただ、洋室1と2がペットボトルみたいな形となっていて、全く美しくありません…
実物を見たら圧迫感がすごそうです。私だったらこの間取りは絶対選びません。
⑤Iタイプ 3LDK+WIC+SIC 79.74㎡
今情報が出ている部屋の中では一番大きな部屋です。
大きく開口部がとれており、採光や解放感はかなりあるのではないでしょうか。
特にLDは、全面ではないものの、ほぼガラス窓となっています！
欠点は2点あり、洋室2が行灯となっていることと、廊下が若干長い点です。
LDとつなげることは可能ですが、洋室2の位置が微妙なので、効果は？？？です。
⑥Oタイプ 3LDK+SIC 66.91㎡
豊洲の某タワマンでみたような全室リビングインの間取りです。
タワマンなら百歩譲ってしょうがないと思えますが、一般的なマンションでこの形は許せません。というかなんであえてこの形に？
洋室2が行灯、洋室3は3.8帖、どの部屋もスライドドアをフルオープンできない仕様
バルコニーも小さい…
本当に誰得部屋なんでしょうか(;^_^A
※個人の感想です！
価格
まだ価格が発表されていないので不明です。
ということで、下記相場をもとに坪340万円前後と予想します！
※正直値付けの傾向がつかみにくいため、予想も難しいです…
・パークホームズ横浜反町 ※60年定期借地
（徒歩2分 2021年8月予）：坪単価 約300万円
・ヴェレーナ横浜反町駅前
（徒歩2分 2019年築） ：坪単価 約311万円
・オーランド横濱反町
（徒歩5分 2018年築） ：坪単価 約315万円
ヴェレーナとオーランドだけみるとそこまで行かないかなーと思いましたが、パークホームズが60年の定期借地で300万円なので、これを最新の市況とみるなら10%以上乗せてきそうな気がします。
[現地]
バルコニー側は、接道しているため、圧迫感はそこまでないものの、確実に本建物(8階建て)を超えてくるだろう建物があるため、眺望と採光は絶望的です。
そこは割り切るしかないですね。
また、非常に交通量の多い横浜新道から1本入った場所となりますが、それでも車の音はそれなりに聞こえてきますので、敏感な方は必ずチェックしたほうがいいと思います！
駅周辺
反町駅前は本当に何もなかったため、写真すら撮りませんでした(笑)0
セブンイレブン1件とまいばすけっと以外は、物件までの動線に何もありません。
※もちろん住宅はあります！後居酒屋が1件あったかな…
※あと動線から外れますが、トップパルケが1件ありました。本当に最低限というレベルですね…
しかし本物件は東神奈川駅まで徒歩8分です。東神奈川駅までの動線にビッグヨーサン、駅前にはスーパーがマルエツとイオンスタイルがあります！
反町駅普段使いの人は辛いかもしれませんが、そちらを利用しましょう。
感想
価格は予想なので明言しませんが、交通利便性全振りの物件という感想です。
「東急東横線と京浜東北線どっちも使いたい！」「とりあえず東横線沿いに住みたい！」という方にはお勧めできると思います。
ただ、反町駅自体に駅力は皆無ですし、東神奈川をメインに使うのであれば、本物件である理由がありません。
駅自体に魅力を求めるなら、本物件は買わない方が無難かと思います。
私なら買わないな…
