ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス - ストーミオ＠ニューコンドミニアム

f:id:stormio:20210707095745p:plain

今回は聖蹟桜ヶ丘駅徒歩圏内でのタワーマンション2棟目となる「ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス」について記事にしたいと思います。

本物件の大きな特長は2点です。

近似の高層建物がないため眺望・抜け感が抜群
→　北・東向きは多摩川沿いのため低層含めほぼ永久眺望、南向きは15階以上
　　西向きは後発物件があるため20階以上で抜けてきます。
土地区画整理事業・かわまちづくり計画で整備された広大な土地
→　敷地内約2,500㎡のコミュニティガーデン
→　整備予定の多摩川河川敷（建物の建築予定なし）

逆に欠点としては都心までのアクセス性です。
通勤時間帯は京王本線の「特急」を利用しても新宿駅まで48分かかります。
勤務地が近い、または今後もテレワークが主であれば問題なくおすすめできますが、
勤務地が遠くテレワークはコロナ禍の現状のみということであれば、正直厳しいと思います。

勢いや雰囲気で決めるのではなくご自身の今後も踏まえ、検討してください。

また価格については、当初予定価格が70㎡台坪260台～という設定で、正直高いという印象でした。
ただ、同様の意見が多かったためか、2021年3月時点で100-300万円程度下げているようですので、些かお求めやすい価格にはなっているかと思います。

概要

所在地　　：　東京都多摩市関戸一丁目20番1（地番）
交通　　　：　京王線「聖蹟桜ヶ丘」駅徒歩4分
敷地面積　：　8,556.05m2
建築面積　：　2,094.97m2
延床面積　：　47,613.15m2
用途地域　：　第二種住居地域
総戸数　　：　520戸
構造　　　：　鉄筋コンクリート造地上33階建て
竣工時期　：　2022年9月中旬（予定）
入居開始　：　2022年10月中旬（予定）
駐車場　　：　200台（機械式）、196台（平置き）
駐輪場　　：　604台（2段ラック）、389台（スライド）、125台（平置き）
バイク　　：　7台
売主　　　：　東京建物株式会社
設計　　　：　三井住友建設株式会社一級建築士事務所
施工　　　：　三井住友建設株式会社東京建築支店
デザイン　：　光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所株式会社

駅徒歩4分、8,000m2を超える広大な敷地、タワーマンションにもかかわらず「第二種住居地域」、設置率50%以上の駐車場など、ポイントが高い内容となっています。

アクセス

交通図

新宿駅ダイレクトアクセス通常時27分は魅力的ですが、それ以外の主要駅については乗換が必要となり、アクセス性が高いとは言いづらい駅となっています。

さらに朝の通勤時間帯は、新宿まで48分もかかるため（これは海老名→新宿間の通勤時間に近い）、テレワークが主または勤務地が八王子・府中・調布など近地でなければ、日々辛い思いをする可能性が高いです。

アプローチ

完全フラットアプローチとなっており、駅→家までで苦労することはないでしょう。
また、今後通路が新設される可能性があり、新設された場合は徒歩2分表記となります。

間取り

タワーマンションであることを考慮すれば、綺麗にまとまった間取りが多い印象です。
※一部全室リビングインまたは廊下が長いパターンあり。

また、最上階プレミアム住戸は80㎡超にも関わらず、整った居室形状・ワイドスパン・長すぎない廊下など、非常に魅力的な間取りとなっています。
さらに、天井高2,550mm、キッチン/洗面台天板シーザーストーン、床タイル張りなどが標準仕様となっており、予算が合うのであれば検討の価値はあると思います。
※後述しますが、リセールは恐らく厳しいです。

A’タイプ：3LDK+WIC+SIC　専有面積：66.10㎡　北向き

A'タイプ図面

B'タイプ：2LDK　専有面積：54.93㎡　北向き

B´タイプ図面

C'タイプ：3LDK+WIC+SIC　専有面積：74.68㎡　北東向き　角部屋
D'タイプ：2LDK+WIC　専有面積：56.54㎡　東向き

D'タイプ図面

E'タイプ：3LDK+WIC+SIC+N　専有面積：66.58㎡　東向き

E'タイプ図面

F'タイプ：3LDK+WIC+SIC　専有面積：88.03㎡　南東向き

F´タイプ図面

G'タイプ：3LDK+WIC+SIC　専有面積：74.68㎡　南向き

G´タイプ図面

H'タイプ：3LDK+WIC　専有面積：76.23㎡　南向き

H´タイプ図面

Iタイプ：3LDK+3WIC　専有面積：73.01㎡　南向き

Iタイプ図面

J'タイプ：3LDK+WIC+SIC　専有面積：85.57㎡（最上階プレミアム）

J´タイプ図面

K'タイプ：4LDK+2WIC+SIC+N　専有面積：102.26㎡（最上階プレミアム）

K´タイプ図面

Mタイプ：4LDK+2WIC+SIC+N　専有面積：124.14㎡（最上階プレミアム）

Mタイプ図面

Nタイプ：3LDK+WIC+SIC　専有面積：94.35㎡（最上階プレミアム）

価格

平均坪単価は約272万円（現時点）です。

今回の価格予想は丁度築10年/20年の実績がないため、ウチノカチベースで考察します。
※本シミュレーションは私独自の方法です。あらかじめご承知おきください。

シミュレーション（金利1%）
Iタイプ：3LDK+3WIC　専有面積：73.01㎡　15階　5,718万円（258万円/坪)
－　築10年：売却額 4,039万円(△1,679万円)　ローン残約4,276万円
　　→　約237万円の残債割れの可能性あり
－　築20年：売却額 3,341万円(△2,377万円)　ローン残約2,693万円
　　→　約648万円の売却益が出る可能性あり

上記の通り、築10年位は残債割れのリスクがあるため、住替え前提で購入すると売却時に持ち出しが発生する可能性があります。

そのため、永住（なくても20年以上の長期間）するつもりがなければ購入は控えた方がいいと思います。

今回低層階と中層階の価格差が極端にあるわけではないので、低層階にコストパフォーマンスを求めるのは難しそうです。
それであれば南向き住戸については、中層階以上を購入し満足度を高めた方が良いと思います。

また、北向き住戸は多摩川沿いのため、低層階でも抜け感・眺望抜群ですが、その分南向きより高額になっています。

なお、東向きは一番坪単価が抑え目ですが、京王線沿い（鉄橋付近）のため、かなりの騒音が想定されます。
※二重サッシ採用のため、閉めていれば恐らく気にならないレベルです。
※管理費＋修繕積立金で500円/㎡（調整中）とのことで、高額になる可能性があります。

①周辺相場